Calculez votre capacité d'emprunt
Découvrez combien vous pouvez emprunter selon vos revenus et votre situation
Vos informations
Capacité d'emprunt
Montant maximum empruntable
Mensualité max.
1 400 €
Taux d'endettement
35 %
Budget total estimé
Comment est calculée la capacité d'emprunt ?
Règle des 35%
Vos mensualités ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets
Charges déduites
Vos crédits en cours sont déduits de votre capacité de remboursement
Durée optimale
Plus la durée est longue, plus vous pouvez emprunter (mais plus ça coûte)
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque pour financer votre projet immobilier. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges actuelles et de la durée du prêt souhaitée.
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de respecter un taux d'endettement maximum de 35% pour les emprunteurs. Cela signifie que vos mensualités de crédit (immobilier + autres crédits) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets.
La formule de calcul
Où r = taux mensuel et n = nombre de mensualités. La mensualité max = (Revenus × 35%) - Charges actuelles.
Tableau des capacités d'emprunt par revenus
Voici les montants que vous pouvez emprunter selon votre salaire net mensuel (taux de 3,45%, sans autres crédits) :
| Revenus nets/mois | Mensualité max | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 97 000 € | 120 000 € | 139 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 121 000 € | 150 000 € | 174 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 146 000 € | 180 000 € | 208 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 170 000 € | 210 000 € | 243 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 194 000 € | 240 000 € | 278 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 243 000 € | 300 000 € | 347 000 € |
* Calculs indicatifs basés sur un taux de 3,45% hors assurance. Votre capacité réelle peut varier.
5 conseils pour augmenter votre capacité d'emprunt
Remboursez vos crédits en cours
Soldez vos crédits conso avant de faire votre demande pour libérer de la capacité d'emprunt.
Allongez la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité d'environ 15% (mais coûte plus cher au total).
Augmentez votre apport
Un apport plus important permet de réduire le montant à emprunter et rassure les banques.
Empruntez à deux
Les revenus du foyer sont cumulés, ce qui augmente mécaniquement votre capacité.
Optimisez votre assurance emprunteur
Une délégation d'assurance peut réduire vos mensualités et donc augmenter votre capacité d'emprunt effective.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le taux d'endettement de 35% ? ▼
Le taux d'endettement représente la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Depuis 2022, les banques ne peuvent plus accorder de prêts si ce taux dépasse 35% (assurance comprise). C'est une règle imposée par le HCSF pour protéger les emprunteurs du surendettement.
Quels revenus sont pris en compte ? ▼
Les banques prennent en compte vos salaires nets, les revenus fonciers (à 70%), les pensions, les allocations stables. Les primes exceptionnelles et revenus variables sont généralement moyennés sur 3 ans. Les revenus locatifs futurs ne sont pas toujours comptabilisés.
Peut-on emprunter sans apport ? ▼
C'est possible mais plus difficile. Les banques préfèrent un apport d'au moins 10% pour couvrir les frais de notaire. Sans apport, vous devrez présenter un dossier solide (CDI ancien, revenus stables, bon reste à vivre) et accepter potentiellement un taux plus élevé.
La durée maximale d'un prêt est-elle de 25 ans ? ▼
Oui, depuis 2022, la durée maximale est de 25 ans. Exception : pour un achat dans le neuf (VEFA) ou avec travaux importants, vous pouvez aller jusqu'à 27 ans (25 ans + 2 ans de différé pendant la construction).
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