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Les impayés de loyer représentent la crainte n°1 des propriétaires bailleurs. En France, environ 2% des locataires ne paient pas leur loyer à temps, et les procédures d'expulsion peuvent durer plus de 2 ans. La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance qui protège les propriétaires contre ce risque, en prenant en charge les loyers impayés et les frais de contentieux.
Ce guide complet vous explique tout ce qu'il faut savoir sur la GLI en 2026 : fonctionnement, coût, conditions d'éligibilité, comparatif des offres et conseils pour bien choisir votre assurance.
1 Qu'est-ce que la Garantie Loyers Impayés ?
La Garantie Loyers Impayés (GLI), aussi appelée assurance loyers impayés, est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire bailleur pour se protéger contre :
- Les impayés de loyer et charges : remboursement des loyers non perçus
- Les dégradations immobilières : réparations des dommages causés par le locataire
- Les frais de contentieux : honoraires d'avocat, frais d'huissier, procédure d'expulsion
- La vacance locative (option) : indemnisation en cas de départ du locataire
📌 Bon à savoir
La GLI est incompatible avec un cautionnaire (garant physique). La loi interdit de cumuler les deux, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Vous devez donc choisir entre une caution solidaire ou une GLI.
Comment fonctionne la GLI ?
Le principe est simple :
- Souscription : Vous souscrivez une GLI avant l'entrée du locataire (ou dans les 15 premiers jours)
- Vérification : L'assureur valide l'éligibilité du locataire selon ses critères de solvabilité
- Paiement des primes : Vous payez une cotisation mensuelle ou annuelle (2 à 5% du loyer)
- Sinistre : En cas d'impayé, vous déclarez le sinistre après un délai de carence
- Indemnisation : L'assureur vous rembourse les loyers impayés et gère le contentieux
2 Les garanties couvertes par la GLI
Une GLI complète comprend généralement plusieurs garanties, dont certaines sont optionnelles :
| Garantie | Couverture | Plafond typique |
|---|---|---|
| Loyers impayés | Loyers + charges non perçus | 70 000€ à illimité |
| Protection juridique | Frais d'avocat, huissier, procédure | 10 000€ à 20 000€ |
| Dégradations | Réparations (hors dépôt de garantie) | 7 000€ à 15 000€ |
| Vacance locative | Indemnité si bien inoccupé (option) | 3 à 6 mois de loyer |
| Départ prématuré | Si locataire part sans préavis (option) | 2 à 3 mois de loyer |
⚠️ Attention aux exclusions
Toutes les GLI comportent des exclusions : loyers impayés survenus pendant la trêve hivernale (selon contrat), dégradations intentionnelles non signalées, sous-location non autorisée, etc. Lisez attentivement les conditions générales avant de souscrire.
3 Conditions d'éligibilité du locataire
Pour que la GLI accepte de couvrir un locataire, celui-ci doit remplir des critères de solvabilité définis par l'assureur. Ces critères sont généralement stricts pour limiter le risque d'impayés.
Le taux d'effort maximal
Le critère principal est le taux d'effort, c'est-à-dire le rapport entre le loyer et les revenus nets du locataire :
Taux d'effort standard
Le loyer ne doit pas dépasser 1/3 des revenus nets
Certains assureurs
Acceptent jusqu'à 37% pour les revenus élevés
Les documents justificatifs requis
Le locataire doit fournir des justificatifs selon sa situation :
🧑💼 Salarié en CDI (hors période d'essai)
- • 3 derniers bulletins de salaire
- • Contrat de travail ou attestation employeur
- • Dernier avis d'imposition
🧑💼 Salarié en CDD / Intérimaire
- • 6 à 12 derniers bulletins de salaire
- • Contrat de travail en cours
- • Dernier avis d'imposition
🏢 Travailleur indépendant / Chef d'entreprise
- • 2 derniers avis d'imposition
- • Extrait Kbis ou certificat INSEE
- • Bilans comptables (parfois demandés)
🎓 Étudiant / Apprenti
- • Carte étudiante ou contrat d'apprentissage
- • Justificatifs du garant (mêmes pièces qu'un salarié)
- • Exception : garant autorisé + GLI
👴 Retraité
- • Derniers bulletins de pension
- • Dernier avis d'imposition
❌ Profils généralement refusés
- • Période d'essai non terminée (sauf certains assureurs)
- • CDD de moins de 8 mois restants
- • Taux d'effort supérieur à 35-37%
- • Revenus non justifiables ou irréguliers
- • Fichage Banque de France
4 Combien coûte une GLI en 2026 ?
Le coût d'une GLI est exprimé en pourcentage du loyer charges comprises. Il varie selon les garanties choisies et l'assureur :
| Niveau de garantie | Taux annuel | Exemple (loyer 800€) |
|---|---|---|
| Formule économique | 2,0% à 2,5% | 16€ à 20€/mois |
| Formule standard | 2,5% à 3,5% | 20€ à 28€/mois |
| Formule premium | 3,5% à 5,0% | 28€ à 40€/mois |
Exemple de calcul
Loyer charges comprises : 900€/mois
Taux GLI : 3%
Cotisation mensuelle : 900€ × 3% = 27€/mois
Cotisation annuelle : 27€ × 12 = 324€/an
💡 Est-ce rentable ?
Pour un loyer de 900€, la GLI coûte ~324€/an. Un seul mois d'impayé = 900€ de perte. Dès le premier impayé, la GLI est rentabilisée. Et si vous devez engager une procédure d'expulsion (6 000 à 15 000€ de frais), l'économie est considérable.
5 GLI vs Visale : que choisir ?
Visale est une garantie gratuite proposée par Action Logement. Voici un comparatif avec la GLI :
| Critère | GLI | Visale |
|---|---|---|
| Coût | 2% à 5% du loyer | Gratuit |
| Éligibilité locataire | CDI, CDD, indépendants, retraités | Jeunes <31 ans, salariés récents, mutations |
| Plafond loyer | Pas de plafond | 1 500€ (Paris), 1 300€ (ailleurs) |
| Durée couverture | Toute la durée du bail | 36 mois max (renouvelable) |
| Dégradations | ✓ Couvertes (option) | ✓ Jusqu'à 2 mois de loyer |
| Protection juridique | ✓ Incluse | ✗ Non incluse |
🎯 Notre recommandation
- Visale : Si votre locataire est éligible (jeune, salarié récent) et que le loyer respecte les plafonds → gratuit et efficace
- GLI : Pour les locataires non éligibles à Visale, les loyers élevés, ou si vous voulez une protection juridique complète
6 Comment souscrire une GLI ?
Étape 1 : Choisir le bon moment
La souscription doit se faire avant l'entrée du locataire ou dans un délai très court après (généralement 15 jours maximum). Passé ce délai, l'assureur refusera de couvrir le locataire.
Étape 2 : Vérifier l'éligibilité du locataire
Avant même de proposer le logement, vérifiez que le dossier du candidat respecte les critères de votre assureur :
- Taux d'effort ≤ 33%
- Situation professionnelle stable (CDI, retraité, etc.)
- Documents complets et cohérents
Étape 3 : Comparer les offres
Utilisez un comparateur ou demandez plusieurs devis. Comparez :
- Le taux de cotisation
- Les plafonds de garantie
- Le délai de carence et de franchise
- Les exclusions
Étape 4 : Souscrire et transmettre les justificatifs
Envoyez le dossier du locataire à l'assureur. Celui-ci validera (ou refusera) le dossier sous 24 à 72h. Une fois validé, le contrat prend effet.
✅ Documents à préparer
- • Copie du bail signé
- • Pièce d'identité du locataire
- • Justificatifs de revenus (3 derniers bulletins, avis d'imposition)
- • Contrat de travail ou attestation employeur
- • RIB du propriétaire
7 Comment déclarer un sinistre ?
En cas d'impayé de loyer, voici la procédure à suivre :
Relancer le locataire
Envoyez une relance amiable par email ou courrier. Conservez une copie.
Respecter le délai de carence
Attendez le délai prévu au contrat (généralement 1 à 2 mois d'impayé) avant de déclarer le sinistre.
Déclarer le sinistre à l'assureur
Connectez-vous à votre espace client ou appelez votre assureur. Fournissez les justificatifs demandés.
L'assureur prend le relais
Il vous indemnise et engage les démarches de recouvrement ou d'expulsion si nécessaire.
⏱️ Délais importants
- Délai de déclaration : Généralement 30 jours après le premier impayé
- Délai de carence : 0 à 2 mois selon les contrats
- Franchise : Parfois 1 mois de loyer non remboursé
8 Comparatif des meilleures offres GLI 2026
Voici un comparatif des principales GLI disponibles sur le marché :
| Assureur | Taux | Plafond impayés | Dégradations | Protection juridique |
|---|---|---|---|---|
| Solly Azar | 2,5% | 90 000€ | 10 000€ | ✓ |
| MAIF | 2,8% | 70 000€ | 7 700€ | ✓ |
| Allianz | 3,0% | Illimité | 15 000€ | ✓ |
| MMA | 2,9% | 80 000€ | 10 000€ | ✓ |
| Axa | 3,2% | 96 000€ | 12 000€ | ✓ |
| Groupama | 2,7% | 72 000€ | 8 000€ | ✓ |
*Tarifs indicatifs 2026, variables selon le profil du locataire et la localisation du bien. Demandez un devis personnalisé.
9 Avantages et inconvénients de la GLI
Avantages
- ✓ Sérénité financière : vos loyers sont garantis même en cas d'impayé
- ✓ Protection juridique : prise en charge des frais de contentieux
- ✓ Couverture dégradations : réparations remboursées
- ✓ Fiscalement déductible : des revenus fonciers
- ✓ Gestion simplifiée : l'assureur gère les procédures
Inconvénients
- ✗ Coût non négligeable : 2 à 5% du loyer chaque année
- ✗ Critères stricts : certains locataires refusés
- ✗ Délai de carence : pas d'indemnisation immédiate
- ✗ Exclusions : certaines situations non couvertes
- ✗ Incompatible avec caution : sauf étudiant/apprenti
10 Fiscalité : déduire sa GLI des revenus fonciers
Bonne nouvelle : les cotisations de GLI sont déductibles de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel d'imposition.
📊 Exemple de déduction fiscale
- Loyer annuel : 10 800€ (900€/mois)
- Cotisation GLI : 324€/an (3%)
- TMI : 30%
- Économie d'impôt : 324€ × 30% = 97€
- Coût net de la GLI : 324€ - 97€ = 227€/an
⚠️ Attention au régime micro-foncier
Si vous êtes au régime micro-foncier (revenus fonciers < 15 000€ et abattement forfaitaire de 30%), vous ne pouvez pas déduire la GLI en plus. Elle est censée être incluse dans l'abattement. Pour des revenus fonciers élevés, le régime réel est souvent plus avantageux.
En LMNP ou LMP, les cotisations GLI sont également déductibles des recettes locatives au régime réel.
11 FAQ - Questions fréquentes
Peut-on souscrire une GLI après l'entrée du locataire ?
Très difficile. La plupart des assureurs exigent une souscription avant l'entrée du locataire ou dans un délai de 15 jours maximum. Passé ce délai, vous ne pourrez généralement pas assurer ce locataire.
La GLI couvre-t-elle les squatteurs ?
Non. La GLI couvre uniquement les locataires avec un bail signé. Les squatteurs relèvent d'une autre problématique (occupation illégale). Certaines assurances PNO proposent des garanties spécifiques.
Que se passe-t-il si mon locataire perd son emploi ?
Si le locataire était éligible à la souscription, la GLI continue de le couvrir même en cas de changement de situation (perte d'emploi, divorce, etc.). C'est tout l'intérêt de l'assurance !
Puis-je cumuler GLI et caution solidaire ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La loi ALUR interdit ce cumul pour protéger les locataires d'une double garantie excessive. Vous devez choisir l'un ou l'autre.
La GLI fonctionne-t-elle pour une colocation ?
Oui, mais chaque colocataire doit être éligible individuellement. Certains assureurs proposent des formules spécifiques pour la colocation. Vérifiez les conditions de votre contrat.
Combien de temps dure l'indemnisation en cas d'impayé ?
Jusqu'à l'expulsion effective du locataire ou le paiement des arriérés, dans la limite du plafond du contrat (généralement 70 000€ à illimité). Les procédures peuvent durer 18 à 36 mois.
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