Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, du nom du ministre du Logement Julien Denormandie, est un dispositif de défiscalisation immobilière créé en 2019. Son objectif principal : revitaliser les centres-villes dégradés en incitant les investisseurs à acquérir et rénover des logements anciens.
Le principe est le suivant : vous achetez un logement ancien dans une ville éligible, vous réalisez des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l'opération, puis vous mettez le bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% du montant investi.
📊 Les chiffres clés du Denormandie en 2026
- • Investissement maximum : 300 000 € par an et 5 500 €/m²
- • Réduction maximale : jusqu'à 63 000 € sur 12 ans
- • Part minimale de travaux : 25% du coût total
- • Fin du dispositif : 31 décembre 2027
Contrairement au Pinel qui s'applique aux logements neufs en zones tendues (A, A bis, B1), le Denormandie cible spécifiquement l'habitat ancien à rénover dans les villes moyennes participant au programme "Action Cœur de Ville" ou ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire).
Dispositif prolongé jusqu'en 2027
La loi de finances 2024 a prolongé le dispositif Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027. C'est le moment idéal pour investir : les prix de l'ancien sont souvent plus abordables que le neuf, et la demande locative en centre-ville reste forte.
Conditions d'éligibilité
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, vous devez respecter plusieurs conditions cumulatives concernant le logement, les travaux, le locataire et votre engagement de location.
🏠 Conditions relatives au logement
- ✓ Logement ancien : le bien doit être achevé depuis plus de 15 ans au moment de l'acquisition
- ✓ Usage d'habitation : le bien doit être destiné à l'habitation après travaux (transformation de locaux commerciaux possible)
- ✓ Prix plafonné : maximum 5 500 €/m² de surface habitable (travaux compris)
- ✓ Investissement plafonné : 300 000 € par an et par contribuable (2 logements max)
- ✓ Situé dans une ville éligible : programme Action Cœur de Ville ou convention ORT
🔧 Conditions relatives aux travaux
- ✓ Seuil de 25% : les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération (achat + travaux)
- ✓ Réalisés par des professionnels : travaux effectués par des entreprises (pas d'auto-construction)
- ✓ Performance énergétique : après travaux, le logement doit atteindre une consommation ≤ 331 kWh/m²/an (classe E minimum)
- ✓ Délai de réalisation : travaux achevés au 31 décembre de la 2ème année suivant l'acquisition
👤 Conditions relatives au locataire
- ✓ Résidence principale : le logement doit constituer la résidence principale du locataire
- ✓ Plafonds de ressources : les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains seuils (voir section 6)
- ✓ Pas de lien familial : le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal
📝 Engagement de location
Vous devez vous engager à louer le logement nu (non meublé) pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
L'engagement initial est de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolongation par tranches de 3 ans jusqu'à 12 ans maximum. Chaque prolongation ouvre droit à une réduction d'impôt supplémentaire.
Zones et villes éligibles
Le dispositif Denormandie ne s'applique pas sur tout le territoire français. Il cible spécifiquement les centres-villes dégradés nécessitant une revitalisation. Deux types de communes sont éligibles :
Action Cœur de Ville
222 villes labellisées par l'État pour redynamiser leurs centres-villes.
- • Agen, Albi, Angoulême
- • Besançon, Béziers, Bourges
- • Châteauroux, Chartres, Colmar
- • Limoges, Lorient, Le Mans
- • Niort, Perpignan, Poitiers
- • Et 207 autres villes...
Conventions ORT
Communes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire.
- • Élargissement progressif
- • Villes de toutes tailles
- • Quartiers identifiés
- • Nouvelles conventions chaque année
- • Vérifiez auprès de votre mairie
Comment vérifier l'éligibilité de votre ville ?
Consultez le simulateur officiel sur le site du ministère de la Cohésion des territoires ou sur cohesion-territoires.gouv.fr. Vous pouvez également contacter directement la mairie de la commune visée.
Attention : dans certaines villes, seuls certains quartiers ou îlots sont éligibles (périmètre ORT). Vérifiez que l'adresse exacte du bien est bien couverte.
📍 Exemples de grandes villes éligibles
| Ville | Région | Population | Programme |
|---|---|---|---|
| Limoges | Nouvelle-Aquitaine | 130 000 hab. | Action Cœur de Ville |
| Saint-Étienne | Auvergne-Rhône-Alpes | 175 000 hab. | Action Cœur de Ville |
| Perpignan | Occitanie | 120 000 hab. | Action Cœur de Ville |
| Troyes | Grand Est | 60 000 hab. | Action Cœur de Ville |
| Bourges | Centre-Val de Loire | 65 000 hab. | Action Cœur de Ville |
Travaux éligibles
Pour être éligibles au dispositif Denormandie, les travaux doivent appartenir à l'une des catégories suivantes. Ils doivent impérativement être réalisés par des entreprises professionnelles et représenter au minimum 25% du coût total de l'opération.
🌡️ Amélioration de la performance énergétique
- ✓ Isolation des murs (intérieure ou extérieure)
- ✓ Isolation de la toiture
- ✓ Isolation des planchers bas
- ✓ Remplacement des fenêtres
- ✓ Installation d'un système de chauffage performant
- ✓ Production d'eau chaude sanitaire
🏗️ Travaux de rénovation
- ✓ Création de surface habitable (combles, garage)
- ✓ Modernisation de l'installation électrique
- ✓ Mise aux normes de la plomberie
- ✓ Assainissement
- ✓ Transformation de locaux en logement
Condition de performance énergétique obligatoire
Après travaux, le logement doit présenter une consommation énergétique inférieure ou égale à 331 kWh/m²/an (classe E du DPE). Si le bien est classé F ou G avant travaux, les travaux doivent permettre de sortir du statut de passoire thermique.
🧮 Calcul du seuil de 25%
Formule : Part des travaux = Travaux ÷ (Prix d'achat + Travaux) × 100
Exemple :
- • Prix d'achat : 120 000 €
- • Travaux prévus : 40 000 €
- • Coût total : 160 000 €
- • Part des travaux : 40 000 ÷ 160 000 × 100 = 25% ✓ Éligible
❌ Travaux non éligibles
- • Travaux d'embellissement (peinture, papier peint)
- • Travaux réalisés en auto-construction
- • Achat de meubles ou électroménager
- • Honoraires d'architecte (sauf si intégrés au devis travaux)
- • Travaux réalisés avant la signature de l'acte d'achat
Réduction d'impôt et calcul
La réduction d'impôt Denormandie est calculée sur le prix de revient de l'opération (prix d'achat + travaux), dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m². Le taux varie selon la durée d'engagement locatif.
📊 Taux de réduction selon la durée
| Durée d'engagement | Taux de réduction | Réduction max (300k€) | Par an |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 36 000 € | 6 000 €/an |
| 9 ans | 18% | 54 000 € | 6 000 €/an |
| 12 ans | 21% | 63 000 € | 5 250 €/an |
🧮 Formule de calcul
Exemple : Un appartement de 180 000 € (achat + travaux) sur 9 ans
- • Réduction totale : 180 000 € × 18% = 32 400 €
- • Soit 3 600 €/an de réduction d'impôt pendant 9 ans
Plafond des niches fiscales
La réduction Denormandie est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 €/an. Si vous bénéficiez d'autres réductions (emploi à domicile, garde d'enfants, dons...), l'excédent ne sera pas utilisable l'année en cours mais peut être reporté.
Plafonds de loyer et ressources
Comme pour le Pinel, vous devez respecter des plafonds de loyer inférieurs au marché et ne louer qu'à des locataires dont les ressources n'excèdent pas certains seuils. Ces plafonds varient selon la zone géographique.
🏠 Plafonds de loyer 2026 (par m² de surface utile)
📐 Calcul de la surface utile et du coefficient
Surface utile = Surface habitable + 50% des annexes (balcon, terrasse, cave, parking) dans la limite de 8 m².
Un coefficient multiplicateur s'applique : 0,7 + (19 ÷ surface utile), plafonné à 1,2. Ce coefficient avantage les petites surfaces.
👥 Plafonds de ressources des locataires 2026
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| + 1 personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| + 2 personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| + 3 personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| + 4 personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
Revenus fiscaux de référence N-2 (avis d'imposition 2025 pour un bail signé en 2026)
Exemple chiffré complet
📍 Le cas de Marc et Julie
Marc et Julie, couple marié avec un enfant, paient 7 500 €/an d'impôts. Ils souhaitent investir dans un appartement T3 ancien de 65 m² à Limoges (zone B1, Action Cœur de Ville) pour le rénover et le louer.
🏠 Caractéristiques du bien
- Prix d'achat : 95 000 €
- Travaux prévus : 45 000 €
- Coût total : 140 000 €
- Part travaux : 32% ✓
- Surface : 65 m²
- Zone : B1 (Limoges)
- Engagement : 12 ans
💰 Calcul de la réduction d'impôt
- Taux Denormandie 12 ans : 21%
- Base de calcul : 140 000 €
- Réduction totale : 29 400 €
- Réduction annuelle : 2 450 €/an
📐 Calcul du loyer maximum
- Surface utile : 65 m²
- Coefficient : 0,7 + (19 ÷ 65) = 0,992
- Plafond zone B1 : 11,31 €/m²
Loyer max = 65 × 11,31 × 0,992
729 €/mois
💰 Bilan sur 12 ans
- Réduction d'impôt totale : 29 400 €
- Loyers perçus (729 € × 12 × 12) : ~105 000 €
- Économie d'impôt par an : 2 450 €
À l'issue des 12 ans :
Propriétaires d'un bien rénové d'une valeur estimée à 170 000 € (plus-value travaux + marché)
Pinel vs Denormandie : le comparatif
Ces deux dispositifs offrent les mêmes taux de réduction d'impôt, mais ils ciblent des marchés et des objectifs différents. Voici un comparatif détaillé pour vous aider à choisir.
| Critère | Pinel | Denormandie |
|---|---|---|
| Type de bien | Neuf ou VEFA | Ancien à rénover |
| Zones éligibles | A bis, A, B1 | Action Cœur de Ville + ORT |
| Taux de réduction | 12% / 18% / 21% | 12% / 18% / 21% |
| Travaux obligatoires | Non | Oui (min 25%) |
| Prix au m² moyen | 4 000 - 6 000 € | 1 500 - 3 000 € |
| Rendement locatif | 2 - 4% | 4 - 7% |
| Fin du dispositif | 31/12/2024 | 31/12/2027 |
| Complexité | ⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ |
👍 Choisir Pinel si...
- • Vous préférez un bien clé en main
- • Vous ne voulez pas gérer de travaux
- • Vous ciblez les grandes métropoles
- • Vous avez investi avant fin 2024
👍 Choisir Denormandie si...
- • Vous recherchez un meilleur rendement
- • Vous êtes à l'aise avec la rénovation
- • Vous ciblez les villes moyennes
- • Vous investissez en 2025-2027
Avantages et inconvénients
✅ Avantages
- ✓ Prix d'achat attractif : l'ancien coûte 20-40% moins cher que le neuf
- ✓ Meilleur rendement locatif : ratio loyer/prix plus favorable
- ✓ Emplacements premium : centres-villes historiques, commerces, transports
- ✓ Réduction significative : jusqu'à 63 000 € d'impôts économisés
- ✓ Cumul possible : MaPrimeRénov' pour les travaux énergétiques
- ✓ Plus-value travaux : valorisation du bien après rénovation
⚠️ Inconvénients
- ✗ Gestion des travaux : coordination des artisans, délais, imprévus
- ✗ Risque de surcoût : travaux supplémentaires découverts en cours de chantier
- ✗ Zones limitées : toutes les villes ne sont pas éligibles
- ✗ Engagement long : 6 à 12 ans de location obligatoire
- ✗ Plafond des niches : limité à 10 000 €/an de réduction
- ✗ Délai de perception : pas de loyers pendant les travaux
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre Pinel et Denormandie ? ▼
Quel montant minimum de travaux pour le Denormandie ? ▼
Ma ville est-elle éligible au Denormandie ? ▼
Puis-je cumuler Denormandie et MaPrimeRénov' ? ▼
Le Denormandie existe-t-il toujours en 2026 ? ▼
Puis-je louer à un membre de ma famille ? ▼
Que se passe-t-il si je revends avant la fin de l'engagement ? ▼
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