📌 L'essentiel à retenir
- Réméré = vente temporaire avec faculté de rachat (5 ans maximum)
- Objectif : débloquer de la trésorerie sans perdre définitivement son bien
- Vous restez occupant en payant une indemnité mensuelle (loyer)
- Coût total : 10% à 20% de la valeur du bien par an
- Solution pour : fichés FICP, surendettement, refus bancaire, saisie imminente
1 Qu'est-ce que la vente à réméré ?
La vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat) est un dispositif juridique ancien, encadré par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Elle permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier tout en conservant le droit exclusif de le racheter pendant une période déterminée (5 ans maximum).
Pendant cette période, le vendeur peut rester dans son logement en tant qu'occupant, moyennant le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle à l'acquéreur. C'est une solution de dernier recours pour les propriétaires en difficulté financière qui veulent éviter la saisie immobilière.
🏛️ Base légale du réméré
"La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement [des frais]."
🎯 Pour qui est fait le réméré ?
Interdits bancaires ne pouvant plus emprunter
Dossier déposé ou plan en cours
Commandement de payer reçu
Toutes les banques ont dit non
Dettes fiscales, IRS, créanciers multiples
Difficultés passagères avec amélioration prévue
⚠️ Attention : Le réméré n'est pas une solution miracle. C'est un dispositif coûteux (10-20% par an) à réserver aux situations où aucune autre option n'existe. Avant d'y recourir, explorez toutes les alternatives : rachat de crédit, négociation avec vos créanciers, plan de surendettement...
2 Comment fonctionne le réméré ?
Le réméré se déroule en trois grandes phases : la vente initiale, la période d'occupation, puis le rachat (ou la perte du bien). Voici le processus détaillé.
📋 Les 6 étapes d'un réméré
Étude de faisabilité
Un courtier ou une société spécialisée évalue votre bien, vos dettes et votre capacité de rachat future. Estimation : 1-2 semaines.
Recherche d'investisseur
La société de réméré trouve un investisseur privé prêt à acheter votre bien avec la clause de rachat. Délai : 2-4 semaines.
Signature chez le notaire
Acte de vente avec faculté de rachat + convention d'occupation. Les fonds sont débloqués pour solder vos dettes. Délai : 2-4 semaines.
Période d'occupation
Vous restez dans votre logement et versez une indemnité mensuelle à l'investisseur. Durée : 12 à 60 mois selon le contrat.
Assainissement de votre situation
Vous régularisez vos fichages, remboursez vos dettes, retrouvez un emploi stable... pour pouvoir emprunter à nouveau.
Rachat du bien
Vous obtenez un crédit immobilier classique et rachetez votre bien au prix convenu. Vous redevenez pleinement propriétaire.
💰 Les flux financiers
Pour bien comprendre le réméré, voici un exemple concret avec un bien estimé à 300 000 € :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Valeur vénale du bien | 300 000 € |
| Prix de vente réméré (60-70% de la valeur) | 195 000 € |
| Capital restant dû sur le crédit | - 120 000 € |
| Frais de notaire (~8%) | - 15 600 € |
| Frais de la société de réméré (~5%) | - 9 750 € |
| = Trésorerie nette débloquée | 49 650 € |
💡 Prix de rachat : Il est fixé à l'avance dans l'acte et inclut une marge de 5% à 15% en faveur de l'investisseur. Dans notre exemple, le prix de rachat serait d'environ 210 000 € à 225 000 €.
3 Combien coûte un réméré ?
Le réméré est une solution coûteuse. Il faut bien comprendre tous les frais avant de s'engager. Le coût total peut représenter 10% à 20% de la valeur du bien par an.
| Type de frais | Taux/Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Décote à la vente | 30% à 40% | Vous vendez à 60-70% de la valeur réelle |
| Frais de notaire (vente) | 7% à 8% | Comme une vente classique |
| Commission société réméré | 3% à 8% | Honoraires de l'intermédiaire |
| Indemnité d'occupation | 0,5% à 1%/mois | Loyer mensuel versé à l'investisseur |
| Marge de l'investisseur au rachat | 5% à 15% | Plus-value garantie pour l'acheteur |
| Frais de notaire (rachat) | 2% à 3% | Réduits car c'est un rachat prévu |
📊 Exemple chiffré sur 24 mois
Bien de 300 000 € – Réméré sur 24 mois
- • Décote à la vente (35%) : - 105 000 €
- • Frais de notaire vente (8%) : - 15 600 €
- • Commission société (5%) : - 9 750 €
- • Indemnité d'occupation (24 × 1 300 €) : - 31 200 €
- • Marge investisseur au rachat (10%) : - 19 500 €
- • Frais de notaire rachat (2,5%) : - 5 250 €
Coût total du réméré : environ 186 300 € soit 62% de la valeur du bien
🚨 Attention au coût réel : Un réméré de 2 ans peut coûter l'équivalent de 15 à 30 ans de crédit immobilier classique. C'est pourquoi cette solution ne doit être envisagée qu'en dernier recours absolu.
4 Conditions pour faire un réméré
Tout le monde ne peut pas recourir au réméré. Les sociétés spécialisées et les investisseurs appliquent des critères stricts pour s'assurer de la viabilité de l'opération.
✅ Conditions obligatoires
- ✓ Équité suffisante : valeur du bien > 150% des dettes
- ✓ Bien en bon état : facilement revendable
- ✓ Situation régularisable : perspective réaliste de rachat
- ✓ Revenus minimums : pour payer l'indemnité d'occupation
- ✓ Pas de saisie déjà adjugée : intervention avant la vente forcée
❌ Cas de refus fréquents
- ✗ Bien trop hypothéqué : dettes > 80% de la valeur
- ✗ Aucune perspective de rachat : situation irrémédiable
- ✗ Bien atypique : difficile à revendre (zone rurale isolée)
- ✗ Absence de revenus : impossibilité de payer le loyer
- ✗ Saisie imminente : délai trop court pour finaliser
📐 Le ratio clé : LTV (Loan-to-Value)
Les investisseurs calculent le ratio d'endettement par rapport à la valeur du bien. Plus ce ratio est bas, plus le réméré est accessible.
| Ratio dettes/valeur | Faisabilité | Commentaire |
|---|---|---|
| < 50% | Excellent | Conditions favorables, trésorerie importante |
| 50% - 65% | Bon | Réméré possible avec marge suffisante |
| 65% - 75% | Limite | Étude au cas par cas, peu de trésorerie |
| > 75% | Refusé | Risque trop élevé pour l'investisseur |
5 Avantages du réméré
Malgré son coût élevé, le réméré offre des avantages uniques pour les propriétaires en situation critique.
Rester chez soi
Vous continuez à vivre dans votre logement pendant toute la durée du contrat. Pas de déménagement, pas de rupture pour la famille.
Rapidité d'exécution
Un réméré peut se conclure en 4 à 8 semaines, bien plus vite qu'un rachat de crédit ou une vente classique.
Stopper la saisie
Le réméré permet d'apurer les dettes et d'arrêter une procédure de saisie avant l'adjudication.
Accessible aux fichés
FICP, FCC, surendettement : aucun obstacle car ce n'est pas un crédit bancaire mais une vente à un investisseur privé.
Récupérer son bien
Le prix de rachat est fixé à l'avance. Une fois votre situation assainie, vous pouvez emprunter et redevenir propriétaire.
Discrétion
La vente ne passe pas par les circuits classiques. Pas d'affichage, pas de visites intempestives. Vos voisins n'en sauront rien.
6 Risques et pièges à éviter
Le réméré comporte des risques majeurs. Une mauvaise compréhension du contrat ou un optimisme excessif peut conduire à la perte définitive du bien.
🚨 Risque n°1 : Ne pas pouvoir racheter
Si vous ne parvenez pas à obtenir un crédit pour racheter votre bien avant l'échéance, vous perdez définitivement la propriété. L'investisseur devient propriétaire plein et peut vous expulser. C'est le risque majeur du réméré.
⚠️ Risque n°2 : Sociétés malhonnêtes
Certains intermédiaires profitent de la détresse des propriétaires pour imposer des conditions abusives : décotes excessives, frais cachés, clauses piégeuses. Faites toujours vérifier le contrat par un avocat ou un notaire indépendant.
⚠️ Risque n°3 : Impayés d'indemnité d'occupation
Si vous ne payez plus l'indemnité mensuelle, l'investisseur peut résilier la convention d'occupation et vous expulser avant l'échéance du réméré. Vous perdez alors tout : le bien et la faculté de rachat.
⚠️ Risque n°4 : Sous-évaluation du bien
Certains investisseurs profitent de l'urgence pour acheter votre bien à un prix très inférieur à sa valeur réelle. Demandez plusieurs estimations indépendantes avant d'accepter.
💡 Conseil : Avant de signer, posez-vous la question : "Dans 24 mois, ma situation me permettra-t-elle d'emprunter 200 000 € ?" Si la réponse est incertaine, le réméré n'est peut-être pas la bonne solution.
7 Alternatives au réméré
Le réméré doit être un dernier recours. Avant d'y recourir, explorez ces alternatives souvent moins coûteuses.
| Solution | Coût | Pour qui ? |
|---|---|---|
| Rachat de crédit | 2-3% | Non fiché, CDI, endettement < 50% |
| Prêt viager hypothécaire | 5-8%/an | Seniors 60+ ans, pas de remboursement mensuel |
| Négociation avec créanciers | 0% | Difficultés temporaires, bonne volonté |
| Dossier de surendettement | Gratuit | Situation irrémédiable, protection légale |
| Vente classique + location | 8-10% | Si rachat impossible, préserver l'équité |
| Viager | Décote 30-50% | Seniors sans héritiers, rente à vie |
💰 Pouvez-vous obtenir un rachat de crédit ?
Avant de vous lancer dans un réméré coûteux, vérifiez si un rachat de crédit classique est possible. Notre simulateur vous donne une réponse immédiate.
Calculer ma capacité d'emprunt →🔍 Réméré vs Portage immobilier
On entend parfois parler de "portage immobilier". C'est souvent un terme marketing pour désigner le réméré, mais certaines variantes existent :
Réméré classique
- • Encadré par le Code civil (art. 1659-1673)
- • Durée max légale : 5 ans
- • Faculté de rachat inscrite dans l'acte
- • Investisseur généralement particulier
Portage immobilier
- • Terme commercial, pas de cadre légal spécifique
- • Souvent via une SCI ou un fonds d'investissement
- • Peut inclure un accompagnement bancaire
- • Même principe : vente temporaire + rachat
8 Démarches et documents nécessaires
📄 Documents à fournir
- • Titre de propriété du bien
- • Tableaux d'amortissement des crédits en cours
- • Relevés de compte des 3 derniers mois
- • Justificatifs de revenus
- • Liste des dettes (impôts, créanciers...)
- • Commandement de payer (si saisie)
- • Diagnostics immobiliers à jour
⏱️ Délais typiques
- Étude de faisabilité 1-2 semaines
- Recherche investisseur 2-4 semaines
- Rédaction acte notarié 2-3 semaines
- Signature et déblocage 1-2 semaines
- Total 6-11 semaines
✅ Bon à savoir : En cas de saisie imminente, certaines sociétés peuvent accélérer la procédure à 3-4 semaines si tous les documents sont prêts. N'attendez pas le dernier moment !
? Questions fréquentes
Quelle est la durée maximum d'un réméré ? ▼
Que se passe-t-il si je ne rachète pas mon bien ? ▼
Le réméré est-il compatible avec le surendettement ? ▼
Puis-je faire des travaux pendant le réméré ? ▼
Le réméré est-il imposable ? ▼
Comment trouver une société de réméré fiable ? ▼
🏠 Explorez toutes vos options
Le réméré est une solution de dernier recours. Commencez par évaluer votre capacité d'emprunt pour un rachat de crédit classique, bien moins coûteux.