📑 Sommaire
1 Qu'est-ce que l'assurance PNO ?
L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est un contrat d'assurance spécialement conçu pour les propriétaires qui mettent leur bien immobilier en location. Elle protège le logement et le propriétaire contre les risques non couverts par l'assurance habitation du locataire.
Contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, l'assurance PNO ne se limite pas aux périodes où le logement est vacant. Elle intervient en complément de l'assurance du locataire pour couvrir les risques spécifiques au propriétaire bailleur.
🏠 Les situations couvertes par l'assurance PNO
- ✓ Vacance locative : Entre deux locataires, votre bien n'est plus protégé par aucune assurance habitation
- ✓ Défaut d'assurance du locataire : Si votre locataire n'a pas souscrit ou résilié son assurance
- ✓ Insuffisance de garanties : Si l'assurance du locataire ne couvre pas tous les dommages
- ✓ Vices de construction : Dommages liés à la structure du bâtiment dont vous êtes responsable
- ✓ Responsabilité civile propriétaire : Dommages causés aux tiers par le bâtiment
⚠️ Attention : L'assurance habitation de votre locataire ne vous protège pas en tant que propriétaire. Même si votre locataire est bien assuré, vous restez exposé à de nombreux risques.
2 L'assurance PNO est-elle obligatoire ?
La réponse dépend de la nature de votre bien immobilier. La loi ALUR de 2014 a rendu l'assurance PNO obligatoire dans certains cas.
🏢 Copropriété : OBLIGATOIRE
Depuis le 1er janvier 2015 (loi ALUR), tout propriétaire d'un lot en copropriété doit souscrire une assurance responsabilité civile au minimum.
→ Sanction : Le syndic peut souscrire une assurance à vos frais majorés
🏠 Maison individuelle : RECOMMANDÉ
Aucune obligation légale pour les propriétaires de maisons individuelles louées. L'assurance reste cependant fortement conseillée.
→ Sans assurance, vous assumez tous les risques financiers
📋 Ce que dit la loi ALUR (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965)
"Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant, soit de copropriétaire louant son lot."
3 Les garanties de l'assurance PNO
Les contrats d'assurance PNO proposent généralement plusieurs niveaux de garanties. Voici le détail des protections essentielles et optionnelles.
🛡️ Garanties de base (incluses)
| Garantie | Ce qui est couvert |
|---|---|
| Responsabilité civile propriétaire | Dommages causés aux tiers par le bâtiment (chute de tuile, fissure du mur mitoyen...) |
| Incendie et explosion | Dégâts causés par le feu, la fumée, les explosions |
| Dégâts des eaux | Fuites, infiltrations, débordements |
| Catastrophes naturelles | Inondations, tempêtes, séismes (après arrêté ministériel) |
| Attentats et actes de terrorisme | Dommages matériels suite à un attentat (garantie GAREAT) |
⭐ Garanties optionnelles (à souscrire en plus)
Vol et vandalisme
Protection contre les cambriolages et dégradations volontaires, particulièrement utile pendant la vacance locative.
Bris de glace
Remplacement des vitres, fenêtres, baies vitrées et miroirs fixés au mur.
Protection juridique
Prise en charge des frais de procédure en cas de litige avec le locataire ou les voisins.
Perte de loyers
Indemnisation si le bien devient inhabitable suite à un sinistre couvert.
Recours des locataires
Couverture si le locataire se retourne contre vous pour un défaut du logement.
Trouble de jouissance
Indemnisation du locataire si un sinistre réduit la jouissance du bien.
4 Différence avec l'assurance du locataire
L'assurance PNO et l'assurance habitation du locataire sont complémentaires, pas redondantes. Chacune couvre des risques différents.
| Élément protégé | Assurance locataire | Assurance PNO |
|---|---|---|
| Biens personnels du locataire | ✓ | ✗ |
| RC locataire (dommages aux voisins) | ✓ | ✗ |
| Risques locatifs (dégâts au logement) | ✓ | ✓ |
| RC propriétaire (vice de construction) | ✗ | ✓ |
| Vacance locative | ✗ | ✓ |
| Défaut d'assurance du locataire | ✗ | ✓ |
| Parties communes (copropriété) | ✗ | ✓ |
💡 Conseil : Même si votre locataire est bien assuré, l'assurance PNO reste indispensable. Elle intervient en "subsidiaire" quand l'assurance du locataire ne couvre pas tout, et vous protège pendant les périodes de vacance.
5 Prix et tarifs 2026
Le coût de l'assurance PNO varie selon plusieurs critères : surface du bien, localisation, type de logement et niveau de garanties choisi.
| Type de formule | Prix moyen/an | Garanties incluses |
|---|---|---|
| Formule essentielle | 80€ - 120€ | RC propriétaire, incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles |
| Formule confort | 120€ - 180€ | Essentielle + vol, bris de glace, protection juridique |
| Formule complète | 180€ - 250€ | Confort + perte de loyers, recours locataires, trouble jouissance |
| PNO + GLI | 2,5% - 4% du loyer | Complète + garantie loyers impayés et dégradations |
📊 Facteurs influençant le prix
Surface
Plus le logement est grand, plus la prime est élevée
Localisation
Zone à risque (inondation, cambriolage) = surprime
Type de bien
Maison généralement plus chère qu'appartement
💰 Exemple concret - Appartement T3 de 65m² à Lyon
Formule essentielle
95€/an
Formule confort
145€/an
Avec GLI
~350€/an
(loyer 900€/mois)
6 Déduction fiscale de l'assurance PNO
Bonne nouvelle : les primes d'assurance PNO sont déductibles de vos revenus fonciers. Cette déduction s'applique différemment selon votre régime fiscal.
📝 Régime réel
Vous pouvez déduire l'intégralité de la prime PNO de vos revenus fonciers bruts, au même titre que :
- • Les intérêts d'emprunt
- • Les travaux d'entretien
- • La taxe foncière
- • Les frais de gestion
📊 Micro-foncier
L'abattement forfaitaire de 30% est censé couvrir toutes vos charges, y compris l'assurance PNO.
⚠️ Pas de déduction spécifique possible en micro-foncier
💡 Économie fiscale réelle
Pour une prime PNO de 150€/an avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30% :
Économie IR
45€
Économie PS (17,2%)
25,80€
Total économisé
70,80€/an
→ Coût net réel de l'assurance : 79,20€/an
📋 Document à conserver : Gardez précieusement l'attestation annuelle de votre assureur. Elle vous servira de justificatif en cas de contrôle fiscal.
7 Comment bien choisir son assurance PNO ?
Face à la multitude d'offres, voici les critères essentiels pour choisir une assurance PNO adaptée à votre situation.
✅ Les points clés à vérifier
Plafonds d'indemnisation
Vérifiez que les plafonds sont suffisants par rapport à la valeur de votre bien. Un plafond trop bas vous laissera un reste à charge important en cas de gros sinistre.
Franchises appliquées
Comparez les franchises (part restant à votre charge). Une prime basse peut cacher des franchises élevées qui rendront l'assurance peu utile.
Exclusions de garantie
Lisez attentivement les exclusions. Certains contrats excluent les dommages électriques, les terrasses, les dépendances ou les locations saisonnières.
Délais de carence
Certaines garanties (vol notamment) ne s'appliquent qu'après un délai de carence de 30 à 90 jours après souscription.
Qualité du service sinistre
Consultez les avis clients sur la gestion des sinistres. Un assureur réactif et de bonne foi vaut parfois mieux qu'une prime légèrement inférieure.
🏆 Les principaux assureurs PNO en 2026
| Assureur | Prix moyen | Points forts |
|---|---|---|
| MAIF | €€ | Service client excellent, gestion sinistre rapide |
| GMF | €€ | Formule spéciale investisseur, GLI intégrée possible |
| Luko | € | 100% en ligne, souscription rapide, tarifs compétitifs |
| Acheel | € | Néo-assureur digital, prix agressif |
| Generali | €€€ | Plafonds élevés, couverture patrimoine important |
8 Que faire en cas de sinistre ?
Un sinistre survient dans votre bien loué ? Voici la marche à suivre pour une prise en charge optimale.
Sécuriser les lieux (immédiat)
Coupez l'eau/électricité si nécessaire. Protégez le bien contre l'aggravation des dommages (bâchage, etc.).
Documenter le sinistre (24h)
Prenez des photos et vidéos des dégâts. Conservez les objets endommagés et rassemblez les factures.
Déclarer à l'assureur (5 jours max)
Envoyez une déclaration écrite (LRAR ou en ligne) dans les 5 jours ouvrés (2 jours pour un vol).
Expertise (si montant > franchise)
Un expert peut être mandaté par l'assureur. Vous pouvez demander une contre-expertise si désaccord.
Indemnisation
L'assureur dispose de 1 mois après accord pour verser l'indemnité. Délai porté à 3 mois pour catastrophe naturelle.
⚠️ Délais impératifs : Déclarez votre sinistre dans les délais légaux sous peine de déchéance de garantie. En cas de vol, déposez également plainte auprès de la police ou gendarmerie.
9 PNO et garantie loyers impayés (GLI)
L'assurance PNO de base ne couvre pas les loyers impayés. Pour cette protection essentielle, vous devez souscrire une garantie loyers impayés (GLI), soit séparément, soit intégrée à votre contrat PNO.
🔒 PNO seule
- ✓ Dommages au bâtiment
- ✓ Responsabilité civile
- ✓ Vacance locative (dégâts)
- ✗ Loyers impayés
- ✗ Dégradations locataire
- ✗ Frais de contentieux
80€ - 200€/an
🛡️ PNO + GLI
- ✓ Tout le PNO
- ✓ Loyers impayés (jusqu'à 70 000€)
- ✓ Dégradations immobilières
- ✓ Frais de procédure expulsion
- ✓ Protection juridique renforcée
- ✓ Départ prématuré du locataire
2,5% - 4% du loyer/an
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Simuler ma rentabilité →10 Questions fréquentes
L'assurance PNO couvre-t-elle la location saisonnière (Airbnb) ? ▼
Pas systématiquement. De nombreux contrats PNO standard excluent la location saisonnière ou de courte durée. Vérifiez les conditions particulières de votre contrat et, si besoin, souscrivez une extension de garantie spécifique ou un contrat adapté à la location meublée touristique.
Puis-je répercuter le coût de l'assurance PNO sur mon locataire ? ▼
Non, l'assurance PNO ne fait pas partie des charges récupérables sur le locataire. C'est une charge qui incombe exclusivement au propriétaire. En revanche, vous pouvez la déduire de vos revenus fonciers (régime réel).
Que se passe-t-il si mon locataire n'a pas d'assurance ? ▼
Votre assurance PNO prend le relais pour les dommages au bâtiment. Cependant, le locataire reste responsable des dégâts qu'il cause. Vous pouvez (et devez) exiger une attestation d'assurance habitation et, depuis la loi ALUR, souscrire vous-même une assurance pour le compte du locataire défaillant en récupérant le montant sur les charges.
Dois-je prendre une PNO si j'ai déjà une assurance copropriété ? ▼
Oui. L'assurance de la copropriété (souscrite par le syndic) ne couvre que les parties communes et la responsabilité civile de la copropriété. Elle ne protège pas votre lot privatif ni votre responsabilité en tant que propriétaire bailleur.
L'assurance PNO est-elle obligatoire pour un bien non loué ? ▼
En copropriété, oui : l'obligation de la loi ALUR s'applique que le bien soit loué, vacant ou en attente de travaux. Pour une maison individuelle non louée, une simple assurance habitation "résidence secondaire" peut suffire, mais attention aux garanties si vous comptez louer ensuite.
Peut-on résilier son assurance PNO à tout moment ? ▼
Oui, grâce à la loi Hamon, vous pouvez résilier votre assurance PNO à tout moment après la première année de contrat, sans frais ni justification. La résiliation prend effet 1 mois après réception de votre demande par l'assureur.
📝 En résumé
✅ L'assurance PNO est obligatoire en copropriété (loi ALUR) et fortement recommandée pour les maisons individuelles louées.
✅ Elle complète l'assurance de votre locataire et vous protège pendant les périodes de vacance locative.
✅ Comptez entre 80€ et 200€/an pour une couverture standard, déductible fiscalement au régime réel.
✅ Pour vous protéger des loyers impayés, souscrivez une GLI en complément (2,5% à 4% du loyer annuel).
✅ Comparez les offres sur les plafonds, franchises et exclusions avant de souscrire.
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