💡 En bref : Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage vendeur et acheteur. Vous avez 10 jours pour vous rétracter sans motif après signature.
1. Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat qui engage mutuellement le vendeur et l'acheteur. C'est l'étape qui précède la signature de l'acte authentique chez le notaire.
📋 Compromis vs Promesse de vente
Compromis de vente
Engagement réciproque des deux parties. Le plus courant.
Promesse unilatérale
Seul le vendeur s'engage. L'acheteur a une option d'achat.
Le compromis peut être signé :
- Chez le notaire (recommandé) : plus sécurisé, conseils juridiques
- En agence immobilière : si l'agence est mandatée
- Entre particuliers : possible mais risqué sans accompagnement
2. Que contient le compromis ?
👥 Identité des parties
Nom, prénom, adresse, date de naissance du vendeur et de l'acheteur.
🏠 Description du bien
Adresse, superficie (loi Carrez), nombre de pièces, annexes, équipements inclus.
💰 Prix et modalités
Prix de vente, répartition des frais, montant du dépôt de garantie.
📅 Dates importantes
Date de signature, date limite de réalisation des conditions, date de l'acte authentique.
📋 Conditions suspensives
Notamment l'obtention du prêt (voir section suivante).
📄 Diagnostics obligatoires
DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon les cas.
3. Les conditions suspensives
Les conditions suspensives protègent l'acheteur. Si elles ne sont pas réalisées, la vente est annulée et le dépôt de garantie est restitué.
🏦 Condition suspensive de prêt
La plus importante ! Si vous n'obtenez pas votre prêt dans les conditions prévues, vous récupérez votre dépôt de garantie.
À préciser : montant emprunté, taux maximum, durée, nombre de banques à démarcher.
Autres conditions suspensives courantes
- → Obtention d'un permis de construire (si travaux importants)
- → Absence de servitude révélée par le notaire
- → Absence de préemption par la mairie
- → Vente d'un autre bien par l'acheteur
⚠️ Attention : Si vous renoncez de vous-même à la condition de prêt (par exemple en ne faisant pas les démarches), vous perdez votre dépôt de garantie !
4. Délais et droit de rétractation
🔙 10 jours pour changer d'avis
Après signature du compromis, vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours (jours calendaires). Vous pouvez annuler sans motif et sans pénalité.
Comment se rétracter ?
- 1. Envoyez une lettre recommandée avec AR au vendeur (ou au notaire/agent)
- 2. La lettre doit partir avant la fin du 10ème jour (cachet de la poste faisant foi)
- 3. Aucune justification n'est nécessaire
- 4. Votre dépôt de garantie vous est intégralement restitué sous 21 jours
Délais habituels entre compromis et acte définitif
- Délai standard : 3 à 4 mois
- Délai minimum : 6-8 semaines (si achat sans prêt)
- Ce délai permet : obtention du prêt, purge du droit de préemption, préparation de l'acte par le notaire
5. Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie (parfois appelé "acompte" ou "indemnité d'immobilisation") est une somme versée par l'acheteur à la signature du compromis.
5 à 10%
du prix de vente
~20 000€
pour un bien à 250 000€
Séquestre
chez le notaire
Que devient le dépôt de garantie ?
- ✓ Vente réalisée : il s'impute sur le prix de vente
- ✓ Rétractation (10 jours) : restitué intégralement
- ✓ Condition suspensive non réalisée : restitué intégralement
- ✗ Défaillance de l'acheteur : conservé par le vendeur (dommages-intérêts)
6. Après le compromis : les étapes
Délai de rétractation (J+10)
Vous avez 10 jours pour changer d'avis sans pénalité.
Recherche de financement
Démandez les banques ou contactez un courtier. Délai habituel : 45-60 jours.
Obtention de l'offre de prêt
La banque émet une offre. Vous avez 10 jours de réflexion obligatoires avant d'accepter.
Préparation de l'acte par le notaire
Vérifications juridiques, demande d'état hypothécaire, purge des préemptions...
Signature de l'acte authentique
Rendez-vous chez le notaire. Vous devenez officiellement propriétaire !
🧮 Préparez votre financement
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