Vous avez un projet d'achat immobilier et vous vous demandez combien vous pouvez emprunter avec votre salaire ? C'est LA question essentielle à se poser avant de commencer ses recherches. Dans ce guide complet, nous allons voir en détail les capacités d'emprunt pour chaque niveau de revenus, de 1 500€ à 5 000€ net par mois, et vous donner toutes les clés pour optimiser votre dossier.
Sommaire
La règle des 35% : le fondement du calcul
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu obligatoire pour les banques de respecter un taux d'endettement maximum de 35% pour les emprunteurs. Cette règle est désormais incontournable pour tout projet de crédit immobilier.
Comment calculer votre taux d'endettement ?
La formule est simple :
Taux d'endettement = (Mensualités de crédits ÷ Revenus nets) × 100
Exemple concret : Avec un salaire de 2 500€ net par mois, vos mensualités totales de crédit (immobilier + auto + conso) ne peuvent pas dépasser :
2 500€ × 35% = 875€ par mois maximum
Si vous avez déjà un crédit auto avec une mensualité de 200€, il vous reste donc 675€ de capacité pour votre prêt immobilier.
Tableau complet des capacités d'emprunt par salaire
Voici les montants que vous pouvez emprunter selon votre salaire net mensuel, calculés avec un taux de 3,5% (moyenne janvier 2025) et sans autres crédits en cours :
| Salaire net mensuel | Mensualité max (35%) | Emprunt sur 15 ans | Emprunt sur 20 ans | Emprunt sur 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| 1 500 € | 525 € | 73 000 € | 90 000 € | 104 000 € |
| 1 800 € | 630 € | 87 500 € | 108 000 € | 125 000 € |
| 2 000 € | 700 € | 97 000 € | 120 000 € | 139 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 121 500 € | 150 000 € | 173 500 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 146 000 € | 180 000 € | 208 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 170 000 € | 210 000 € | 243 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 194 500 € | 240 000 € | 278 000 € |
| 4 500 € | 1 575 € | 219 000 € | 270 000 € | 312 500 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 243 000 € | 300 000 € | 347 000 € |
* Calculs effectués avec un taux de 3,5% hors assurance. Les montants réels peuvent varier selon votre profil et les conditions de votre banque.
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Calculer ma capacité d'empruntCombien emprunter avec 2 000€ de salaire ?
Avec un salaire de 2 000€ net par mois, vous disposez d'une mensualité maximum de 700€ pour rembourser votre crédit immobilier. Voici ce que cela représente concrètement :
En ajoutant un apport personnel de 15 000€, vous pouvez donc viser un bien immobilier d'une valeur de 135 000€ (sur 20 ans) à 154 000€ (sur 25 ans).
💡 Notre conseil
Avec ce niveau de revenus, privilégiez une durée de 20 ans qui offre le meilleur compromis entre capacité d'emprunt et coût total du crédit. Sur 25 ans, vous empruntez 19 000€ de plus mais vous payez environ 15 000€ d'intérêts supplémentaires.
Combien emprunter avec 3 000€ de salaire ?
Un salaire de 3 000€ net vous permet d'accéder à des biens plus spacieux ou mieux situés, avec une mensualité maximum de 1 050€ :
Ces montants permettent généralement d'acheter un appartement T3 en province ou un T2 dans une grande métropole. Avec 25 000€ d'apport, vous pouvez viser un bien jusqu'à 233 000€.
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Vous trouvez que votre capacité d'emprunt est insuffisante pour votre projet ? Voici 5 leviers concrets pour emprunter plus :
Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité d'environ 15 à 20%. Attention toutefois : le coût total du crédit augmente significativement.
Solder vos crédits en cours
Un crédit auto ou conso diminue directement votre capacité. Remboursez-les par anticipation si possible, ou attendez leur fin avant d'emprunter.
Emprunter à deux
Les revenus du co-emprunteur s'ajoutent aux vôtres. Deux salaires de 2 000€ permettent d'emprunter comme un seul salaire de 4 000€.
Négocier le meilleur taux
Une différence de 0,5% sur le taux peut représenter plusieurs milliers d'euros de capacité supplémentaire. Faites jouer la concurrence !
Optimiser l'assurance emprunteur
La délégation d'assurance peut réduire le coût mensuel et donc augmenter légèrement votre capacité d'emprunt effective.
Ce que les banques regardent vraiment
Au-delà du simple calcul du taux d'endettement, les banques analysent de nombreux critères pour évaluer votre dossier :
✓ Stabilité professionnelle
- • CDI > CDD > Intérim
- • Ancienneté > 1 an appréciée
- • Secteur d'activité stable
✓ Gestion des comptes
- • Pas de découvert récurrent
- • Épargne régulière visible
- • Pas d'incidents de paiement
✓ Reste à vivre
- • Minimum ~700-800€/personne
- • Après paiement des charges
- • Critère parfois plus important que le taux d'endettement
✓ Apport personnel
- • 10% minimum recommandé
- • 20%+ = meilleur taux
- • Prouve votre capacité d'épargne
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